Дом в США — Лонгриды на Ватник в Америке

Уже много всего написал: про дома, про HOA и про соседство по-американски, пришло время серьезно поговорить о покупке дома в Америке. Оказалось, очень востребованная тема нынче.

За последние 3-4 месяца, поступает огромное количество вопросов, примерно одного содержания, то в обратную связь, через бота, то в чат проекта:

Про переезд в штаты и продажу своей недвижимости в СНГ: не вздумайте никто и ничего продавать. Вы ничего не купите здесь на такие деньги. Квартира в РФ, в крупном городе, площадью от 50 квадратов, стоит в диапазоне 3-6 миллионов рублей. в Америкосии, на эти деньги разве что комнатку можно купить, в не самом лучшем районе. Лучше недвижку оставьте при себе, как запасной аэродром на случай возвращения в родные пенаты.

Мне так же не понятны люди, которые упорно продолжают верить в «дешёвую американскую мечту» ©. Один такой человек зацепил меня особо точно: якобы уличил во лжи, под одним из рекламных постов.

Роман, по всей видимости живущий в «жопе мира по-американски» ©, высмеял меня, сказав, что цифры я, с потолка беру, мол и Down Payment в $100к, а так же обычные дома, без особых понтов стоимостью по $500к — это всё пиздеж, слишком дорого и такого вообще не бывает.

Для начала: Down Payment (DP) = Первоначальный Взнос. Чем он выше, тем лояльние отношение банка и выгодней договор ипотеки. Очевидно.

Я уже устал рассказывать, что дома за $100-200 тысяч долларов, в США — это редкостное гавно. Дом за такую стоимость означает, что вы, скорее всего находитесь в городе, где население в основном чёрное, вперемешку с латиносами. Ужасные школы, разъёбаные улицы, мусор на дорогах и тротуарах, плохая инфраструктура. В нормальных городах, в хороших районах, дома действительно начинаются ОТ $500k, при этом и за «пол лимона», можно нарваться на старое гавно с косметическим ремонтом.

Например: мои знакомые в 2017 купили дом в США за $620k, 1978 года постройки. Дом большой, в приличном райончике, недалеко от Bellevue, WA. Однако, даже в нем были косяки. Гараж пришлось ремонтировать, так как протекала крыша и плохо работал подъёмный механизм ворот. Две комнаты нуждались в полной замене окон. Бойлер в подвале уже требовал плановой замены. А так же еще ряд мелких нюансов, которые были честно заявлены хозяином и проверены оценщиками. Поэтому, дом вышел таким «дешёвым для этого района».

Если на рынке недвижки появляются действительно хорошие дома стоимостью $450-500k —> они уходят у нас в штате за 3-4 ЧАСА, по статистике местных риэлторских агентств. Этот же друг, который за 620 взял свой дом, говорит что 3 месяца не могли вообще ничего купить, их офферы тупо перебивали то китайцы, то индусы, половина из которых ещё и готова была оплатить дом полностью кэшем. То есть тут, в США, хорошие дома продаются ДОРОЖЕ, чем номинал. Все с точностью до наоборот, по отношению к РФ рынку, где хозяин почти всегда понижает.

Напоминаю, мы здесь говорим о нормальных городах. Если же вы собрались жить в какой-нибудь Филадельфии, или Детройте, ну или Балтиморе (перечислять можно бесконечно долго), в доме за $200к-250k, то, как говорится: «Welcome», но настоятельно рекомендую познакомиться с местным колоритом хотя бы в Гугл картах, затем с потенциальными соседями, а также: с отзывами о школах, уровне приступности, плотности населения, местными законами, количестве офисов хороших компаний и компаний средней руки, чтобы оценить свою востребованность, как специалиста. Я сильно сомневаюсь что вас удовлетворит хотя бы половина пунктов. Но если у вас в планах: счастливая жена, работающая секретарём на ресепшене, а муж на стройке, то всё будет ок. Берете заветный дом в Америке и в ипотеку на 20-30 лет. Даже с вышеупомянутыми профессиями, вы реально сможете его за этот срок выплатить, если вас конечно же не сократят, в очередной декадный кризис. Так что по факту: дома до $200k в штатах всё же реальны.

Остался последний вопрос: а нужен ли вам такой дом и такая жизнь?

Предлагаю самый настоящий «ссылочный экстаз», рынок просто «ломится» от домов до $200-250k, в нормальных городах и районах:

Redfin.com, к слову, открытие года для меня. Он является объективно лучшим инструментом поиска, сравнения и изучения домов в США и рынка недвижки в целом. Пользуйтесь на здоровье.

И да, я знаю где можно купить шикарный дом до $250к, например в:

Но я сильно не уверен, что вы дружите с головой, если согласитесь на такую покупку. Многие «мечтатели о США», совершенно забывают простую истину, работающую в отношении абсолютно любой страны: не во всех городах или населенных пунктах жизнь красивая и весёлая. В Америке огромное количество штатов, городов и деревень, из которых абсолютно так же как и у нас, американское население с огромным бы удовольствием съебало, да поскорее.

На счет строительства.

Как любой нормальный человек, проверяющий все возможные варианты решения вопроса о собственной недвижимости, я уже дважды просчитывал несколько типов домов, с абсолютно разными прорабами, первый: уроженец Украины, второй: американец. Оба специализируются на частном строительстве домов, с отделкой «под ключ».

Со всей бумажной еблей, покупкой и оформлением земельного участка, налоговыми и страховыми приключениями, сертификатами и разрешительными документами и прочим прочим прочим, в не самом плохом месте (но и не самом хорошем), дом в 200-250 квадратов встанет около $650к-$750k, это если нормальные материалы закупать и нормальных пацанов привлекать к строительству. Если совсем эконом вариант, то выходит $350-$450k.

Из плюсов:

1. Дом будет совершенно новый.
2. Цена дома, спустя всего год, вполне неплохо вырастет.
3. За такие же деньги, ты бы максимум купил дом 70ых-80ых годов.

Поэтому сказки про строительство дома за $100-200k, работая при этом каким-нибудь электриком — лучше не слушать.

И да, я всё прекрасно понимаю, у кого-то, жизнь в России была или есть — полный коммунальный/бытовой ад, поэтому даже малипусенький домик, в Хуево-Кукуево кажется недосягаемым раем.

Но подумайте вот о чем: 200 тысяч долларов в США, это не те же самые 200 тысяч долларов в России. В Америке у вас растет зарплата, но и налоги и цена жилья постоянно растут. В итоге, за 200к вы получите тоже самое, что получили бы в РФ за стандартные по нынешним меркам 4-6 млн рублей, с такой же ипотекой на 20-30 лет. И только цифры и валюта будут разными. А если у вас есть такие деньги прямо сейчас, то в России можно купить себе прекрасный дом в отличном месте и совершенно не нужно переться для этого аж в США.

Резюмирую: если вы, объективно, отличный специалист в своей области, который понимает, что в США заработает намного больше и быстрей — переезжайте, работайте, покупайте и живите на здоровье. Если же у вас за плечами нет ничего особенного и вы какой-нибудь менеджер среднего звена, то в штатах, годам к 60, вы возможно и заработаете себе на дом из говна и палок, в каком-нибудь Гавновилле, но «Американская Мечта» затеряется ещё примерно на десятом году выплат. Хотя всегда можно все продать нахер и вернутся в Россию, но спустя 20-30 лет, вы из штатов уезжать не захотите.

План по покупке нормального дома в штатах.

Если хотите человеческих условий жизни в США, вот примерный план:

1. Down Payment за дом нужно делать обязательно в размере 15%-20% и это самая сложная часть плана.
2. Как только накопили примерно $120k для DP, можно начинать искать дом в диапазоне 450-600. К тому моменту у вас уже будет хорошая кредитная история плюс 20% DP снимает все вопросы от банка к вам.
3. Через 5 лет уверенных платежей, можно делать рефинансирование, то есть перераспределяем средства уже вложенные в дом. Вам в банке объяснят подробнее.
4.a. Можно дальше спокойно выплачивать текущий дом, вложив при рефинансировании дополнительные средства, накопленные за эти 5 лет. Если у вас общая зарплата на семью от 100k долларов в год, это вполне реальная история: выплачивать ипотеку и еще откладывать на сберегательный счёт.
4.б. Можно вынуть деньги продав дом и купить подороже.

Следуя этому нехитрому плану, тысячи американских семей, если не ебланили, по прошествии 20-30 лет имеют большой хаус в собственности, с рыночной ценой под миллион долларов. Эту схему придумал не я.

Есть ряд нюансов:

— Регулярный рост/крах цен на недвижимость: они тебе могут как помочь выплатить ипотеку не за 30, а за 20 лет, так и могут оставить тебя ни с чем.
— В этой формуле самое сложное это 15%-20% первоначальный взнос, то есть накопить $100k кешем на сберегательном счёте. Однако, накопить такую сумму за 5-6 лет вполне реально, если конечно не в макдаке работать.
— Декадный американский кризис может лишить тебя работы и обесценить твою недвижимость, хотя, спустя определенное время всё всегда восстанавливается. Однако, всё это время надо на что-то кушать и как-то выплачивать кредиты.

На самом деле и с 10% DP дадут ипотеку. Если кредитная история нормальная. А вот 5% уже откровенно мало, то есть и тут шансы есть, но тебя будут жёстко проверять плюс могут затянуть это все надолго, а хозяин не хочет ждать, он хочет дом продать, да по-быстрее. Все знакомые, кто влез в ипотеку под 5%-10% взноса, говорят что это довольно тяжело: не выгодная ставка, железный срок ипотеки в 30 лет, большой итоговый ежемесячный платёж. А куда же без хитростей? Большой ежемесячный платёж возникает из-за большой страховой выплаты, включенной в него. Банк себя таким образом предохраняет от недобросовестной сделки с вашей стороны.

Рейтинги школ.

Если коротко, то именно на основе рейтингов школ, в США, совершается наибольшее число переездов из дома в дом. Поэтому для семьи, резонней вначале подобрать школу детям, а уж потом и дом покупать. У пиндосов тут всё строго по районам. Тебя с твоим пупсиком хер пустят в школу, если живёшь не в том месте. в США, как нигде в мире, границы районов четко прослеживаются. Тут вот чёрное гетто, а тут мексы, а вот тут индусы, а это евреи. Все общинами и живут. Поэтому, если твой дом/квартира окажутся на улице, где преимущественно живут индийские друзья, то скорее всего, у вас в школе все дети тоже индусы, а значит образование твоего ребенка под угрозой и надо немедля свалить из этого района.

А чтобы знать, куда валить, рекомендую пользоваться специальными рейтинговыми сервисами школ, очень удобно и всё понятно:

Вышеупомянутый Redfin, так же предоставляет базовую информацию по инфраструктуре вокруг рассматриваемого объекта недвижимости, ближайшую школу с её рейтингом в том числе.

Не стесняйтесь, делитесь статьей со своими друзьями, коллегами и всеми, кто задумывается о переезде в США.
Спасибо, что читаете!

Отдельная благодарность Роману за критику. Верю, у тебя всё будет хорошо!

Твитнуть

Рассказать

Отправить

Класснуть

Вотсапнуть

Подписывайся на мой Telegram-канал и группу ВКонтакте